« Chaque région a son langage, chaque maison a sa chanson. » – Le grand livre des proverbes tibétains.

Une maison, c’est d’abord un coup de coeur. Une espérance. Des souhaits. Des choix. Des souvenirs. Des réflexions. Mais c’est aussi un cheminement logique que je vous propose de suivre même si je suis très conscient de cette citation d’Oscar Wilde « Si on vous donne un bon conseil, refilez-le vite à un autre. »

Le Financement

L’argent est le nerf de la guerre et les banques sont les organismes qui le distribuent.
La première étape est donc de faire le point à ce sujet, et le meilleur moyen de connaitre avec précision votre enveloppe financière est de passer par un courtier.

Il en existe plein. Ainsi un courtier vous aidera à structurer votre financement, à aller chercher les bons prêts (action logement-PTZ), il est au courant des dernières mesures et des politiques des banques qui selon leurs objectifs sont plus attractives à un moment T. En conclusion, il vous aidera à établir un  bilan financier précis.

Vos économies

Premièrement votre apport personnel qui est constitué de l’épargne que vous vous serez constituée (assurance-vie, produits d’épargne divers, etc.), de votre plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) ou votre plan d’épargne entreprise (PEE) que vous débloquez par anticipation, du produit de la vente de votre ancien logement (en cas d’achat-revente) ou de tout autre bien immobilier, et éventuellement de la participation des membres de votre famille (prêts sans intérêts, donations, etc.).
Bref l’importance de l’apport personnel ne saurait être sous-estimée, car plus un apport personnel sera important, moins vous aurez à emprunter et moins votre financement sera coûteux.

Une capacité d’emprunt

Un crédit doit être remboursé, il correspond à des mensualités pendant en moyenne 18/19 ans (Source : Observatoire du financement CSA / Crédit Logement) . Vous empruntez pour financer votre achat immobilier, l’usage veut que la somme de vos mensualités n’excède pas 1/3 (33 %, pour être précis) de vos revenus mensuels. De sorte que votre « reste à vivre » vous permette de continuer à faire face à vos dépenses de tous les jours. Les banques examinent ces deux critères. Si votre reste à vivre n’est pas suffisant votre crédit sera minoré.

En clair, il doit vous rester de quoi payer votre nourriture, vos vêtements, le carburant pour votre voiture, vos impôts, vos mensualités d’assurance, vos loisirs, vos vacances, les frais de scolarité de vos enfants, vos futures charges de propriétaire (taxes foncières, charges de copropriété), les mensualités de votre futur (c’est ce que l’on vous souhaite !) prêt immobilier, les mensualités de vos autres prêts (en cours ou à venir). OUF

Soyez lucide

Commencez à réfléchir en terme de coût plus qu’en terme de prix. Un projet en pleine campagne nécessite deux voitures et des déplacements fréquents, pour les enfants, les courses, le sport. Votre poste déplacement sera important, mais pas le même si vous avez une voiture d’entreprise ou pas. Un chauffage tout électrique coûte plus cher à l’usage qu’un poêle à bois.

Trouver un terrain

Le prix du foncier est très variable d’une région à l’autre et vous le savez, plus vous êtes éloigné d’une ville plus ce prix chute. Mais il vous faudra rajouter à ce prix différentes choses…et vous aurez le coût de votre terrain.

http://www.terrain-construction.com/prix-moyen-terrain

Les frais de notaire :

En bref les frais d’acquisition sont composés d’un ensemble d’impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf.

Parmi les frais dits « de notaire », seule une petite partie revient réellement au notaire (environ 15%). Le reste est, pour l’essentiel, collecté par le fisc. Il s’agit donc plutôt de frais d’acquisition, parmi lesquels on trouve les émoluments du notaire. La réforme qui est entrée en vigueur le 1er mai 2016 concerne les tarifs des notaires et impacte donc uniquement la part des frais d’acquisition qui revient réellement au notaire. En conclusion poser des questions à VOTRE notaire.

Un petite calculette sympa: https://www.pap.fr/acheteur/calcul-frais-notaire#calculette-results

Les taxes

D’aménagement : Environ 5% du prix du terrain pour la commune et 1% pour le département, à payer en deux fois.

Mais aussi de raccordement à l’égout..entre 4 et 5000 euros…à l’électricité, au téléphone.

Ne parlons même pas de l’aménagement du jardin…la cabane en bois, les outils, les arbres.

Alors n’économisez pas un petit coup de fil à la mairie au service d’urbanisme, en matière d’impôts et de taxes l’Etat est très imaginatif. Vérifiez bien le certificat d’urbanisme.

Les frais annexes

Je pense au chemin d’accès à votre maison..il faut y faire passer des camions, la toupie béton, une grue. Plus c’est long, plus c’est cher. Comptez entre 5000 et 8000 euros pour le terrassier. Un assainissement individuel en plus ou une pompe de relevage vont probablement vous emputer le budget restant.

Les clotures…hé oui il faudra les faire et si votre voisin la fait vous n’aurez pas trop le choix que de participer…

La maison

Financement – prix du terrain = prix de la maison. Merci Monsieur de La Palice (1470/1525)

Enfin se pose maintenant le problème crucial du choix. Pas le choix du système constructif, si vous êtes là, c’est que vous avez opté pour une maison bois. Mais il faut choisir avec qui vous allez construire.

Un constructeur

Aussi pour un projet aussi important et vous liant pour 20 ans ou plus, il est primordial de vérifier que votre futur constructeur vous propose un Contrat de Constructeur de Maison Individuelle (CCMI). Ce contrat a été conçu pour vous protéger des constructeurs douteux ou fragiles. Il offre un degré de sécurité juridique plus élevé que d’autres contrats de construction. Faut-il prendre des risques sur un tel projet avec un tel budget? 80% des problèmes de chantier sont le fait d’artisans qui sont obligés de déposer le bilan.

https://www.forumconstruire.com/guides/guide-contrat-construction-maison-individuelle-ccmi/

Une fois vérifié ce point il faut savoir que la mise en œuvre est aussi importante, sinon plus, que la qualité des matériaux.

Soyons transparents un constructeur n’est pas un philanthrope. Plus vous avez de jolies plaquettes, de locaux somptueux, de personnel attentif, c’est à dire plus il y a de frais généraux moins il y a de budget pour votre maison. Un franchisé paye une franchise à la maison mère alors posez vous la question de savoir ce qui va aller à la construction. Le prix des matériaux étant sensiblement le même pour tous, sur quoi vont il faire des économies? Attention, je ne dis pas que tous les constructeurs ne travaillent pas bien… certains sont excellents.

Je ferai une fiche téléchargeable à ce sujet avec plein de conseils sur vos droits. N’hésitez pas à l’utiliser.

Un artisan charpentier

Bonne solution, mais attention aux assurances et à bien vérifier sa solidité financière. En cas de problème, comment pourrez-vous vous protéger ? Comme partout 80% des chantiers se passent bien. Vous aurez une meilleure qualité de prestation pour le même prix.

Le faire vous même

La devise de l’auto constructeur est

« Ne jamais oublier que l’arche de Noé a été faite par un amateur et le Titanic par des professionnels »

Auto construire c’est réaliser soi-même une construction, en général, pour des raisons économiques. Pour être franc, il faut bien y réfléchir et se lancer en étant conscient du positif et du négatif et s’assurer d’avoir une vue d’ensemble de son projet.

Voir l’article sur l’auto construction

Nous en reparlerons dans un article dans la rubrique  « En vrac ».